::: info Kurzantwort Die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) fällt in Spanien beim Kauf gebrauchter Immobilien an und wird von den Autonomen Regionen festgelegt. 2026 liegen die Standard-Sätze je nach Region typischerweise zwischen 6% (z. B. Madrid, Navarra) und 10% (z. B. Katalonien, Valencia); einige Regionen arbeiten mit progressiven Stufen bis 12–13% (z. B. Balearen, teils Extremadura/Asturias/Aragón). Bemessungsgrundlage ist mindestens der katasterliche Referenzwert (Valor de Referencia del Catastro), auch wenn der Kaufpreis niedriger ist. Die Steuer ist in der Regel binnen 30 Werktagen nach Beurkundung (escritura) per Modelo 600 bei der regionalen Hacienda zu zahlen. :::

Was ist die Grunderwerbsteuer (ITP) – und wann greift sie?#

Die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, TPO) ist die spanische Grunderwerbsteuer auf den Erwerb „gebrauchter“ Immobilien (Bestandsobjekte). Rechtsgrundlage ist der Konsolidierte Text der ITP‑AJD (RDL 1/1993) mit Ausführungsbestimmungen (RD 828/1995). Zuständig für Verwaltung, Tarife und Befreiungen sind die Autonomen Gemeinschaften (Comunidades Autónomas).

• Gilt für: Kauf von bereits gebauten und zuvor übertragenen Wohnungen, Häusern, Fincas, Garagen/Abstellräumen, Grundstücken (nicht von Bauträgern als Neubau mit IVA verkauft).
• Nicht ITP, sondern IVA + AJD: Beim Kauf direkt vom Bauträger (Neubau) fällt stattdessen Mehrwertsteuer (IVA, meist 10% auf Wohnraum; auf Kanaren IGIC 7%) plus Dokumentensteuer (AJD, regional 0,5–1,5%) an.
• Fälligkeit und Erklärung: Autoliquidación per Modelo 600 bei der regionalen Steuerverwaltung, Frist üblicherweise 30 Werktage ab dem Folgetag der notariellen Beurkundung (escritura de compraventa).
• Bemessungsgrundlage: Der höhere Wert aus beurkundetem Preis und dem Valor de Referencia del Catastro (Referenzwert), sofern vorhanden.

Für EU-Bürger (einschließlich Deutscher) gelten die gleichen Sätze wie für Spanier. Eine spanische NIE-Nummer ist für den Kauf obligatorisch.

Regionale ITP-Sätze 2026 im Überblick#

Die folgende Tabelle fasst die in der Praxis gängigen „Standard“-Sätze 2026 für den Erwerb gebrauchter Immobilien zusammen. Viele Regionen haben Zusatzbegünstigungen (z. B. erste Hauptwohnung, junge Käufer, große Familien, Schwerbehinderung, VPO/Sozialbindung). Progressionsstufen beziehen sich auf den Kaufpreis bzw. die steuerliche Bemessungsgrundlage.

Hinweise:

• „Standard-ITP“ meint den Normalsatz für den Kauf gebrauchter Wohnimmobilien ohne besondere Begünstigung. Gewerbe-/Luxusfälle oder Tiefgaragenplätze/Abstellräume können abweichen (z. B. eigener niedrigerer Satz bei zusammen mit der Wohnung erworbenen Stellplätzen).
• Progressionslogik: Regionen mit Stufentarifen wenden z. T. echte Progressionsleiter an (jeder Teilbetrag wird im jeweiligen Band besteuert) oder Schwellen mit Einheitssatzwechsel. Die konkrete Staffel kann sich jährlich ändern.
• AJD ist eine andere Steuer (Actos Jurídicos Documentados) und fällt bei ITP-Käufen nicht zusätzlich auf den Eigentumserwerb an; bei Neubau mit IVA kommt AJD hinzu, die ebenfalls regional festgesetzt ist.

::: warning Achtung: Regionale Updates und Sonderfälle Die autonomen Parlamente passen Sätze/Schwellen teils jährlich an (Haushaltsgesetze). Zusätzlich existieren Sonderregelungen (Erwerb von VPO, Erstwohnsitz unter bestimmten Preis‑ und Einkommensgrenzen, ländliche Zonen, Denkmalobjekte). Für verlässliche Planung vor Notartermin immer die Tabelle der zuständigen regionalen Hacienda (ATC Katalonien, ATIB Balearen, Comunidad de Madrid u. a.) prüfen oder im Vorfeld eine verbindliche Auskunft (consulta) einholen. :::

Praxisbeispiele: So wirkt der Regionalsatz in Euro#

Die Bemessungsgrundlage ist mindestens der Valor de Referencia des Katasters. In den Beispielen wird jeweils der höhere Wert aus Kaufpreis und Referenzwert angesetzt.

Beispiel 1: 300.000 € Bemessungsgrundlage (Bestandswohnung)

• Madrid (6%): 18.000 €
• Andalusien (7%): 21.000 €
• Katalonien (10%): 30.000 €
• Balearen (progressiv, z. B. durchschnittlich 8–9% in niedrigen Stufen): ca. 24.000–27.000 €
• Kanaren (6,5%): 19.500 €

Beispiel 2: 600.000 € Bemessungsgrundlage (Bestandsvilla)

• Madrid (6%): 36.000 €
• Andalusien (7%): 42.000 €
• Valencia (10%): 60.000 €
• Balearen (progressiv, höhere Bänder bis 11–12%): ca. 60.000–72.000 €
• Asturien/Extremadura/Aragón (progressiv, obere Bänder 10–11%): ca. 54.000–66.000 €

Beispiel 3: 1.500.000 € Bemessungsgrundlage (Luxusobjekt)

• Madrid (6%): 90.000 €
• Andalusien (7%): 105.000 €
• Katalonien/Valencia (10%): 150.000 €
• Balearen (obere Bänder bis 12–13%): 180.000–195.000 €
• Baskenland (7%): 105.000 €

Diese Spannen zeigen, warum die „Grunderwerbsteuer Spanien Regionen 2026“ bei der Standortwahl und Budgetierung ein entscheidender Faktor sein kann, insbesondere auf Mallorca/IBIZA (ITP Mallorca Kosten) mit progressiven Spitzen und in Regionen mit 10%-Einheitssätzen.

Der katasterliche Referenzwert (Valor de Referencia) im Detail#

Seit 2022 gilt der Valor de Referencia del Catastro als Mindestbemessungsgrundlage für ITP und AJD (sowie für Erbschaft-/Schenkungsteuer). Er wird jährlich aus Kaufpreis-Statistiken und Katasterdaten abgeleitet und objektspezifisch ausgewiesen.

• Relevanz: Liegt der notarielle Kaufpreis unter dem Referenzwert, besteuert die Hacienda den höheren Referenzwert. Liegt kein Referenzwert vor (z. B. Sonderobjekt), gilt der Marktwert; die Verwaltung kann schätzen.
• Einsicht: Der Referenzwert kann vorab online beim Kataster geprüft werden (Identifikationsdaten/Referenznummer des Objekts erforderlich) oder über den Notar bzw. die Gestoría abgefragt werden.
• Abweichungen: Qualitätsmerkmale (hochwertige Sanierung, Meerblick) können den Referenzwert unterschätzen; umgekehrt kann schlechter Zustand/Erbbaurecht ihn überschätzen.

Valor de Referencia Prüfung – Schritt für Schritt

1. Katasterdaten anfordern: Katasterreferenz (referencia catastral) beim Makler/Verkäufer einholen.
2. Referenzwert abrufen: Den aktuellen Referenzwert (año vigente) prüfen und dokumentieren.
3. Vergleich: Kaufpreis vs. Referenzwert gegenüberstellen; Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert.
4. Provisionen korrekt behandeln: Maklercourtage mindert den Bemessungswert nicht. Preisnachlässe müssen im Kaufvertrag abgebildet sein.
5. Nebengebäude/Stellplätze: Eigentumsübertragung von Garagen/Trasteros berücksichtigen; teils gesonderter Referenzwert.

Anfechtung eines zu hohen Referenzwertes

• Vorgehen: Üblicher Weg ist, zunächst fristgerecht die ITP auf den (höheren) Referenzwert zu zahlen, um Zuschläge/Strafen zu vermeiden, und anschließend eine „rectificación de autoliquidación y devolución de ingresos indebidos“ (Korrektur der Selbstveranlagung und Erstattung zu viel gezahlter Beträge) zu beantragen.
• Frist: Grundsätzlich bis vier Jahre nach Ende der Abgabefrist (Verjährungsfrist nach LGT). Ergeht eine ergänzende Festsetzung (liquidación complementaria), beträgt die Einspruchsfrist i. d. R. ein Monat (recurso de reposición/TEAR).
• Beweismittel: Sachverständigengutachten (pericial contradictoria), Fotos/Baubeschreibung, Kostenvoranschläge für Sanierungen, Nachweise zu Rechtsmängeln (z. B. fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigung cédula de habitabilidad) oder Belastungen.

::: info Praxis-Tipp Wer knapp unter einem hohen Referenzwert kauft, kann im Notartermin optional einen „Preisaufteilungsspiegel“ (z. B. Wohnhaus/Garage/Mobiliar) sauber dokumentieren. Mobiliar ist nicht ITP‑pflichtig und darf angemessen bewertet werden; realistische, belegbare Ansätze mindern die ITP-Basis. Unplausible oder überhöhte Mobiliarwerte führen regelmäßig zu Nachfragen der Hacienda. :::

Weitere Kaufnebenkosten und Abgrenzung zu IVA/AJD#

Neben der ITP gehören zum „Hauskauf Spanien Steuern 2026“ und Nebenkosten folgende Posten (Spannen je nach Objektwert, Seitenzahl der Urkunde, Gemeinde):

• Notarkosten: ca. 0,1–0,5% des Kaufpreises; typische Bandbreite 700–1.500 € für Standardwohnungen, bei höheren Werten entsprechend mehr (staatliche Gebührenordnung mit Zuschlägen).
• Grundbuch (Registro de la Propiedad): ca. 400–1.000 €; bei hohen Werten entsprechend steigend.
• Gestoría (Abwicklung/Behördenläufe): 300–600 €.
• Bewertung (tasación) für Bankfinanzierung: 250–600 €.
• Übersetzer/Beistand: 200–800 € je nach Umfang/Sprache.
• NIE-Beantragung (Nummer de Identidad de Extranjero): Antragsgebühr ca. 9–15 €; ggf. Vertretungsvollmacht (poder) notariell 60–150 € in Spanien, zuzüglich Apostille/Übersetzung im Ausland.

Wichtige Abgrenzungen:

• Neubau vom Bauträger: Statt ITP fällt IVA (meist 10% auf Wohnraum; Kanaren IGIC 7%) plus AJD (regional 0,5–1,5%) an. Seit Ley 5/2019 trägt i. d. R. die Bank die AJD auf Hypothekenbestellungen; der Käufer trägt die AJD auf den Eigentumserwerb beim Neubau.
• Plusvalía Municipal (IIVTNU): Kommunale Wertzuwachssteuer auf den Bodenanteil, wird üblicherweise vom Verkäufer gezahlt. Vertragliche Abweichungen sind möglich; Käufer sollten sicherstellen, dass sie nicht regresspflichtig werden.
• Quellensteuer bei nichtansässigem Verkäufer: Der Käufer muss 3% des Kaufpreises einbehalten und per Modelo 211 an die AEAT abführen; diese Retención wird auf die IRNR-Steuer des Verkäufers angerechnet (kein Käuferkostenfaktor, aber Cashflow-relevant).

Fristen, Formulare und Ablauf der Zahlung#

Die Selbstveranlagung der ITP erfolgt regional, doch der operative Ablauf ist ähnlich.

Standardablauf in 7 Schritten

1. NIE und Bankkonto bereitstellen; Zahlungsbereitschaft sicherstellen.
2. Notartermin (escritura de compraventa) durchführen; beglaubigte Kopien anfordern.
3. Bemessungsgrundlage bestimmen: Höherer Wert aus Kaufpreis und Valor de Referencia.
4. Online/Präsenztermin bei der regionalen Hacienda (z. B. ATC, ATIB, Comunidad de Madrid, GVA, ATRIAN): Formular Modelo 600 ausfüllen. Foralgebiete (Navarra, Baskenland) haben eigene elektronische Formulare.
5. Zahlung der Steuer: Per Lastschrift/Überweisung oder an Kassenstellen, je nach Region. Zahlungsbeleg sichern.
6. Eintragung: Mit gestempeltem Modelo 600, Notarurkunde und ggf. weiteren Belegen zum Grundbuch (Registro de la Propiedad).
7. Kommunales Ummelden: Eigentümerwechsel beim Rathaus (IBI/Grundsteuer), Versorger, Eigentümergemeinschaft.

Fristen und Sanktionen

• Abgabefrist: Üblicherweise 30 Werktage ab dem Tag nach der Beurkundung (regionale Detailregel beachten; in Navarra/Baskenland gelten forale Fristen).
• Verspätung: Verzugszinsen, Zuschläge (5/10/15/20% je nach Verspätungsdauer) und ggf. Bußgelder nach LGT. Die Eintragung im Grundbuch erfordert den Zahlungsnachweis.

Dokumente und Nachweise

• Modelo 600 mit Steuerberechnung
• Kopie der escritura de compraventa
• Personaldokumente (Pass, NIE)
• Zahlungsbeleg
• Bei Begünstigungen: Nachweise (z. B. certificado de empadronamiento, familia numerosa, Behinderungsgrad, Alters-/Einkommensnachweise, VPO-Bescheide)

Regionale Begünstigungen rechtssicher nutzen#

Fast alle Regionen gewähren reduzierte ITP-Sätze oder Freibereiche, typischerweise unter Bedingungen:

• Erstwohnsitz (vivienda habitual): Bindungsfristen (z. B. Einzug binnen 12 Monaten, Haltefrist mehrere Jahre). Nichterfüllung führt zur Nachversteuerung plus Zinsen.
• Junge Käufer (unter 30–35 Jahren): Einkommensgrenzen (IPREM/regionale SMI-Multiplikatoren).
• Große Familien (familia numerosa): Nachweis der Einstufung; oft für Erstwohnsitz.
• Menschen mit Behinderung (≥33%, ≥65%): Nachlass/ermäßigter Satz.
• VPO/Sozialbindung (Vivienda de Protección Oficial): Ermäßigte ITP, teils auch bei Zweitübertragungen.
• Ländliche Räume/Schrumpfungsgebiete: Regionale Förderkataloge (z. B. in Kastilien und León, Extremadura).

Empfehlung: Kriterien vor Beurkundung prüfen, Nachweise bereithalten und im Modelo 600 sauber ankreuzen/hochladen. Nachträgliche Geltendmachung ist möglich, aber aufwändig.

::: warning Häufige Stolperfallen

• Unterschätzung des Referenzwert-Risikos: Wer auf den Kaufpreis unterhalb des Valor de Referencia selbst veranlagt, riskiert eine Ergänzungsfestsetzung plus Zuschläge. Besser fristgerecht zahlen und anschließend mit Gutachten anfechten.
• Begünstigungen ohne Substanz: Fehlende oder veraltete Nachweise (z. B. familia numerosa abgelaufen) führen zur Nachversteuerung. Auch ein späterer Statusverlust kann eine Rückabwicklung auslösen, wenn Bindungsfristen missachtet werden.
• Stellplätze/Abstellräume separat: Bei getrennten Katastereinheiten können abweichende Sätze gelten; die Zahl der Garagenplätze mit begünstigtem Satz ist teils begrenzt (z. B. max. 2 zusammen mit der Wohnung). :::

Budgetierung: Realistische Gesamtkosten je Region#

Für eine solide Kalkulation der Immobiliennebenkosten Spanien empfiehlt sich folgendes Raster (Bestandsobjekt, ohne Hypothek):

• ITP gemäß Tabelle: 6–13% je nach Region/Preisband
• Notar + Registro + Gestoría: 1.500–3.000 € (bei hohen Werten mehr)
• Sonstiges (NIE, Übersetzung, Vollmacht, Bescheinigungen): 300–1.000 €

Beispielkalkulationen für den Erwerb einer Bestandsimmobilie mit 500.000 € Bemessungsgrundlage:

• Madrid: ITP 30.000 € + Nebenkosten ~2.000 € = ~32.000 €
• Andalusien: ITP 35.000 € + Nebenkosten ~2.000 € = ~37.000 €
• Valencia/Katalonien: ITP 50.000 € + Nebenkosten ~2.000 € = ~52.000 €
• Balearen (progressiv, z. B. 10–12%): ITP 50.000–60.000 € + Nebenkosten = ~52.000–62.000 €

Für Neubau (Bauträger) ersetzt IVA (10% bzw. IGIC 7% auf Kanaren) die ITP, zuzüglich AJD (0,5–1,5% je Region). Damit ist der Steuerblock beim Neubau in Regionen mit hoher ITP teils ähnlich oder höher.

Häufige Folgefragen#

Was passiert, wenn der Verkäufer im Ausland ansässig ist – betrifft mich die 3%-Quellensteuer?

Ja. Kauft man von einem in Spanien steuerlich nicht ansässigen Verkäufer, muss der Käufer 3% des beurkundeten Preises einbehalten und per Modelo 211 an die AEAT abführen. Dies ist keine Käufersteuer, sondern eine Sicherungsleistung auf die IRNR des Verkäufers. Der einbehaltene Betrag wird auf den Kaufpreis angerechnet; die Liquidität sollte dennoch eingeplant werden.

Ist die ITP steuerlich in Deutschland absetzbar?

Die ITP gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die Anschaffungskosten der Immobilie. Bei Vermietung in Spanien sind die Anschaffungskosten Grundlage für die Abschreibung (am spanischen Objektstandort; spanische Regeln). In Deutschland wirkt die ITP nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten, sondern nur mittelbar über die Abschreibung, soweit die deutschen Regeln zur Auslandseinkünftebesteuerung einschlägig sind. Für Eigennutzung ist kein Abzug möglich.

Welche Fristen gelten für die Geltendmachung von Begünstigungen oder Berichtigungen?

Begünstigungen sind grundsätzlich im Rahmen der fristgerechten Autoliquidación zu beantragen, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Eine Berichtigung (rectificación) einer zu hoch angesetzten Autoliquidación ist bis zu vier Jahre nach Ablauf der Abgabefrist möglich. Für Einsprüche gegen Verwaltungsakte (z. B. liquidación complementaria) gilt meist eine Monatsfrist.

Wie finde ich den korrekten AJD-Satz beim Neubau?

Der AJD-Satz wird – wie die ITP – von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft festgelegt, liegt aber typischerweise zwischen 0,5% und 1,5% (z. B. Madrid etwa 0,75%, Katalonien 1,5%, Andalusien 1,2%). Zuständig sind die regionalen Haciendas (ATC, ATIB, Comunidad de Madrid, GVA etc.). Der AJD-Satz wird auf die Bemessungsgrundlage der Urkunde (gewöhnlich der Kaufpreis des Neubaus) erhoben.

Gilt der Valor de Referencia auch beim Kauf von Garagen oder unbebauten Grundstücken?

Ja, soweit ein Valor de Referencia existiert. Für Garagen/Abstellräume gibt es oft separate Referenzwerte. Bei unbebauten Grundstücken oder Sonderfällen ohne ausgewiesenen Referenzwert greift die Verwaltung auf Wertermittlungsmethoden zurück. Die Bemessungsgrundlage ist auch dann der Marktwert, der mittels Schätzung ermittelt und anfechtbar ist.

Gibt es Freibeträge oder vollständige Befreiungen bei der ITP?

Einige Regionen haben Freibereiche bzw. stark reduzierte Sätze für den Erwerb der ersten Hauptwohnung unter Preis‑ und Einkommensgrenzen (z. B. Balearen in bestimmten Konstellationen) oder Sonderbefreiungen bei VPO. Diese Programme sind eng gefasst, oft einkommensabhängig und mit Nutzungs-/Haltefristen verbunden. Eine aktuelle Abfrage bei der regionalen Hacienda vor Kaufvertragsabschluss ist zwingend.

Fazit#

• Die ITP 2026 variiert stark nach Region: von 6% (Madrid, Navarra) bis zu 10% (Katalonien, Valencia) und in progressiven Regionen bis 12–13% bei hohen Kaufpreisen (u. a. Balearen).
• Maßgeblich ist die höhere Größe aus Kaufpreis und Valor de Referencia; der Referenzwert bestimmt faktisch den steuerlichen Mindestansatz.
• Die Steuer ist binnen 30 Werktagen per Modelo 600 bei der regionalen Hacienda zu erklären und zu zahlen; Verspätungen verteuern den Erwerb durch Zuschläge.
• Regionale Begünstigungen (Erstwohnsitz, junge Käufer, große Familien, VPO) können die ITP spürbar senken, sind aber an strenge Kriterien und Fristen gebunden.
• Beim Budget für den Hauskauf in Spanien sollten neben der ITP realistisch 1.500–3.000 € für Notar/Registro/Gestoría und weitere Nebenkosten einkalkuliert werden.
• Vor Entscheidung für Standort und Objekt lohnt ein ITP-Vergleich der Regionen sowie eine frühzeitige Valor‑de‑Referencia‑Prüfung, um Überraschungen zu vermeiden.